— Почём недвижка?
— Бери, скидку сделаю!
На сегодня самый важный фактор, по которому выбирают недвижимость для покупки — её
цена, об этом говорит статистика и покупатели.
Предлагаю вам не тратить своё драгоценное время на тестирование гипотез и отрицание того, что
ожидаемая цена и цена
фактической продажи — это могут быть две совершенно разные суммы. Рассмотрим, из чего формируется рыночная цена объекта, как понять реальную стоимость и какие факторы влияют на цену при продаже
.Если анализировать товары и услуги, то за цену мы всегда принимаем среднестатистические значения. Например, у нас есть Росстат — служба статистики, которая собирает и обрабатывает данные, среднемесячную начисленную заработную плату работникам. Или, допустим, возьмём написание диплома — это сборник всех наших знаний, которые мы получили из других книг и переработали самостоятельно. То есть мы взяли несколько источников, переработали их, и выявили среднее и новое из этой информации.
По такому же принципу цена на квартиру, которую вы хотите продать, складывается из среднестатистической цены похожих объектов, проданных по соседству.
Так же готовят отчёты об оценке для приобретения объекта в ипотеку. Отчёты для банков или для покупателей — это отчёт о рыночной стоимости объекта. Оценщик анализирует рынок недвижимости, берет похожие объекты, которые сейчас есть в продаже, и выявляет среднюю цену за квадратный метр и за квартиру (конечно, алгоритм оценки гораздо сложнее, но для удобства понимания я упростила), и так получается приблизительно рыночная цена объекта, выявленная и рекомендованная оценщиком.
Но все эти способы — это условно-приблизительная или ориентировочная цена тех объектов, которые находятся в продаже на сегодняшний день. А мы, продавая объект, не хотим, чтобы он
просто был в продаже и висел какое-то длительное время, мы хотим, чтобы объект был продан быстро.
Обычно у собственников представление о рыночной цене их квартиры складывается из следующих сведений:
- сколько заплатили за квартиру;
- сколько вложили в квартиру при ремонте;
- сколько стоят подобные квартиры.
Однако, цена в объявлении и цена продажи квартиры могут очень сильно отличаться. Поэтому, если вы сравниваете свой объект с похожими, которые сейчас есть на рынке, то однозначно нужно обращать внимание на то, не нафантазировал ли собственник, который выставил на продажу объект, похожий на ваш. Вполне возможно, что он просто завышает цену или точно так же ориентируется на такие же фантастические объявления.
Тогда как же понять реальную стоимость объектов недвижимости?
Исходите из того, что рынок — это всегда две стороны, продавец и покупатель. Знаете поговорку: «На базаре два дурака — один продает, другой покупает»? Каждая из сторон сделки имеет свою правду в отношении товара — одному подороже продать, другому подешевле купить. Каждый пытается другого «обдурить».
Продавец предлагает купить у него за какую-то цену, а покупатель или думает над этой ценой или предлагает свою, встречную. Из этого напрашивается единственный вывод:
точно знать, сколько стоит ваша квартира, может только покупатель. И после того, как вы сделали предварительный анализ и выставили свой объект на продажу, вы сразу поймёте насколько он интересен для рынка: начали ли вам звонить, приходить, много ли у вас просмотров объявления, звонков, хотят ли приехать посмотреть, если приезжают и смотрят, то делают ли предложение, торгуются ли. Любая динамика свидетельствует о том, что вы движетесь в правильном направлении. Если же движение отсутствует, знайте, вы неправильно сформировали свою цену.
Чтобы свести к минимуму вероятность «не угадать» с ценой продажи квартиры, учтите следующие факторы, влияющие на цену:
Повышают- Район расположения недвижимости и ликвидность локации.
- Индивидуальная характеристика объекта: количество комнат, метраж, виды из окон.
- Юридическая чистота сделки: количество переходов прав собственности, скорость выхода на сделку, отсутствие обременений.
- Год постройки дома или ЖК, наличие современных технологий в доме.
- Инфраструктура ЖК или дома.
Понижают- Юридически сложные документы (несколько собственников, несовершеннолетние собственники, проведение сделки по доверенности и пр.)
- Короткий срок владения недвижимостью, частые переходы прав собственности.
- Негативные соседи, регулярные заливы квартиры от них.
- Неудовлетворительное состояние объекта, захламлённость помещения.
- Высокие коммунальные платежи или платежи в ЖК за обслуживание территории.
Важно не впасть в крайности. При слишком завышенной цене объявление с вашей квартирой могут не увидеть, пролистав его как слишком дорогой объект, или оно попросту не попадёт в выдачу по фильтру поиска. При слишком заниженной цене вашу квартиру также могут обойти стороной, подозревая, что с ней что-то не так, раз цена такая низкая.
Самый верный способ — это оценить квартиру, опираясь на реальные сделки купли-продажи, с учётом индивидуальных характеристик. В этом могут помочь сайты, автоматически рассчитывающие стоимость объекта недвижимости (опирающиеся на реальную аналитику продаж) или риелтор с опытом продаж объектов, похожих на ваш.